La gazette :

PLF 2014

La validation de l’absence de TEG
et le nouveau régime de CFE pour
les BNC censurés

Par J. Paquier

Publié le 29/12/2013 Mis à jour le 08/01/2014

Le Conseil constitutionnel vient d’invalider, par une décision du 29 décembre, les dispositions de la loi de finances pour 2014 concernant l’absence de taux effectif global (TEG) et l’erreur de TEG sur les contrats de prêts. Cette loi venait valider rétroactivement les erreurs de TEG pour les emprunts toxiques souscrits par les collectivités à la suite du jugement du tribunal de grande instance de Nanterre au bénéfice du Conseil général de la Seine-Saint-Denis contre Dexia.Le paragraphe II de l’article 92 validait le défaut de mention du taux effectif global (TEG) dans les prêts aux personnes morales. Il ne distinguait pas selon les personnes morales, publiques ou privées, ni selon les prêts, structurés ou non. Cette validation, dont la portée n’était pas strictement définie, contrevenait aux exigences découlant de l’article 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. Le Conseil a censuré ce paragraphe II de l’article 92, ainsi que le paragraphe III qui, modifiant le code de la consommation, n’avait pas sa place en loi de finances. (Le paragraphe III porte sur l’erreur de TEG)
Les autres dispositions concernant la création d’un fond pour les aider à sortir de ces emprunts sont validées : « C’est don une très bonne nouvelle pour les collectivités qui disposent ainsi toujours de forts moyens de pression pour pousser les banques à négocier, ne se retrouvent pas désarmées et pourront ainsi sur la base d’accords équilibrés faire appel au fonds créé », fait valoir l’avocat Didier Seban. « De nombreuses collectivités paient aujourd’hui le prix des défaillances du système bancaire, cela n’était pas tolérable. Toutes les collectivités locales concernées par l’absence de mention du taux effectif global dans les contrats ou la mention d’un taux erroné doivent faire valoir leurs droits dans les meilleurs délais », a déclaré Christian Pierret, ancien ministre, maire de Saint-Dié des Vosges.

Le Parisien :

Une fois sur deux, le taux de votre crédit immobilier est faux

Ça peut paraître incroyable…Selon les experts, entre 50% et 75% des prêts immobiliers sont basés sur de faux calculs de taux d’intérêts et peuvent être attaqués en justice.

Bruno Mazurier | Publié le 24.10.2013, 08h19

«Et si l’erreur de votre banquier l’obligeait à vous restituer plus de 30000 €? » C’est la question posée par les Expertiseurs du crédit, un cabinet privé qui propose de passer au crible votre contrat de prêt immobilier pour y déceler d’éventuelles erreurs de calcul dans le taux final ou dénicher des vices de forme susceptibles d’entraîner le remboursement d’une partie des intérêts.
Ce type de cabinets spécialisés devrait se multiplier. Et pour cause! « Cinquante pour cent des contrats de prêt immobilier recèlent des erreurs », affirme Laurent de Badts, gérant associé des Expertiseurs du crédit. Beaucoup plus, selon Serge Maître, de l’Association française des usagers des banques.Des erreurs? « La plupart du temps, il s’agit d’un mauvais calcul du taux effectif global, le TAEG — taux annualisé effectif global —, poursuit Laurent de Badts. La banque n’a pas intégré une assurance ou certains frais comme la souscription de parts sociales dans le cas d’un établissement mutualiste. Comme le TAEG doit être précis à la virgule près, les risques d’erreur sont importants. »
Attention cependant à ne pas s’imaginer que l’on peut facilement discuter son prêt bancaire. La contestation de ce type de contrats tombe sous le coup d’un délai de prescription de cinq ans à partir de la signature, rappelle l’avocate Carine Deneux-Vialetay, spécialiste de ce genre d’affaires. De plus, l’erreur de calcul doit être supérieure à un dixième de point pour être sanctionnable, selon l’Afub. Il reste que, si la faute du banquier est reconnue par un juge, l’emprunteur continuera de rembourser ses mensualités, mais le taux du crédit en cours sera remplacé par le taux d’intérêt légal en vigueur au moment de la souscription du prêt. Jusqu’en 2009, la différence entre ces deux types de taux était relativement minime. Compte tenu des frais engagés, il est peu motivant d’aller alors en justice. Mais voilà, depuis maintenant quatre ans, ce taux d’intérêt légal n’a cessé de baisser. De 3,79% en 2009, il est descendu à 0,65% l’année suivante, 0,38% en 2011, avant de remonter à 0,71% en 2012. Cette année, il est descendu à… 0,04% alors que les prêts immobiliers tournent actuellement autour de 3%. Sous couvert d’anonymat, un banquier accuse « certains cabinets d’experts de se faire de l’argent en profitant de cet effet d’aubaine » dû à cette forte baisse du taux d’intérêt légal.